ustawa o własności lokali, prawo [ Pobierz całość w formacie PDF ]
©Kancelaria Sejmu s. 1/12
USTAWA
z dnia 24 czerwca 1994 r.
Opracowano na pod-
stawie: tj. Dz.U. z
2000 r. Nr 80, poz.
903, z 2004 r. Nr 141,
poz. 1492
o własności lokali
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1.
1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali
mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych
lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy
Kodeksu cywilnego.
Art. 2.
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
„lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona
trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na
stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspoka-
janiu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również
do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele
inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie za-
świadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby
nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nie-
ruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a
w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszcze-
niami przynależnymi”.
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przyna-
leżnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyj-
nego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną wła-
sność lokalu.
04-07-01
©Kancelaria Sejmu s. 2/12
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w
ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na
koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o usta-
nowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.
Art. 3.
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział
w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można
żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna
własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które
nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowia-
da stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń
przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z po-
mieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali
niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi po-
wierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależ-
nych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszcze-
niami do nich przynależnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie,
oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz
z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt za-
budowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w
nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu
wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użyt-
kowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właści-
ciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodręb-
nienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, okre-
ślają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jedne-
go lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez
uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż
określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość
udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia
ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspól-
nej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprze-
dzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i
dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
<Art. 3a.
1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako
prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące za-
sady:
04-07-01
©Kancelaria Sejmu s. 3/12
1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on
przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodręb-
nionych lokali,
2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten
stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własno-
ścią uprzednio wyodrębnionych lokali,
3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w od-
niesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym,
niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany
udział w tym prawie.
2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne ter-
miny trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych
lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać
zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów
we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wy-
stąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdal-
szego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.>
dodany art. 3a wcho-
dzi w życie z dn.
22.09.2004 r. (Dz.U. z
2004 r. Nr 141, poz.
1492)
Art. 4.
1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodręb-
nionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie
przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego
obowiązków.
2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lo-
kali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych loka-
li.
3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub
współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczy-
stego.
[
Art. 5.
1. Jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono
własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego,
współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
2. Jeżeli powierzchnia gruntu jest zabudowana więcej niż jednym budynkiem
mieszkalnym, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu,
podziału nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieru-
chomości dwóch lub więcej zabudowanych działek budowlanych dokonuje się
zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nierucho-
mościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).]
nowe brzmienie art. 5
wchodzi w życie z dn.
22.09.2004 r. (Dz.U. z
2004 r. Nr 141, poz.
1492)
<Art. 5.
1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w
którym wyodrębniono własność lokali jest większa niż powierzchnia działki
budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, nie-
04-07-01
©Kancelaria Sejmu s. 4/12
zbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej
nieruchomości.
2. Jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek,
a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwła-
ściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzie-
leniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowla-
nych.
3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepi-
sy o gospodarce nieruchomościami.>
Art. 6.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy
wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Rozdział 2
Ustanowienie własności lokalu
Art. 7.
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jedno-
stronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu zno-
szącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w
formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do
księgi wieczystej.
Art. 8.
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczegól-
ności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przyna-
leżnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w
nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomo-
ścią wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez
współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabyw-
cę lokalu.
Art. 9.
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązu-
jącej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustano-
wienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego
prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
04-07-01
©Kancelaria Sejmu s. 5/12
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podej-
mująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesio-
ny, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie od-
rębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księ-
dze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową,
na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nie-
procesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i nie-
bezpieczeństwo właściciela gruntu.
Art. 10.
Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na
mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio
przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.
Art. 11.
1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się
również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia są-
du znoszącego współwłasność nieruchomości.
2. Jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania
robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie
ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upo-
ważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymcza-
sowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników,
sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wy-
dać stosowne nakazy lub zakazy.
Rozdział 3
Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Art. 12.
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej
zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków
związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypa-
dają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku
właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nierucho-
mości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przy-
chodach.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właści-
cieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Art. 13.
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,
04-07-01
[ Pobierz całość w formacie PDF ]