v 4 komentarz, wycena nieruchomości, Standardy i Noty [ Pobierz całość w formacie PDF ]
K O M E N T A R Z D O S T A N D A R D U V. 4.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH
1. Stan prawa.
Standard V.4 spełnia wymagania przepisów :
a) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz.U. Nr 115, poz. 741, z 1998 r. Dz.U. Nr 106 poz. 168),
b) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie
szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu
sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612 ).
2. Określana w procesie wyceny wartość rynkowa lub wartość odtworzeniowa
nieruchomości, o których mowa w niniejszym Standardzie, winna odpowiadać
definicjom art.151. ust.1 i art. 151. ust.2. ustawy jak w poz. 1a) wyżej.
3. Wartość nieruchomości gruntowych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów
jako użytki zadrzewione, zakrzewione (Lz), ekologiczne (E), wody stojące
(Ws), rowy (W) i drogi (Dr) może być określana wg zasad przewidzianych w
niniejszym Standardzie jeżeli te nieruchomości związane są z prowadzeniem
działalności rolniczej.
4. Gospodarstwo rolne rozumiane jest w Standardzie stosownie do jego definicji w
kodeksie cywilnym. Może być ono definiowane odmiennie przez przepisy
prawa związane z określonym celem wyceny.
5. Przy określaniu wartości nieruchomości rolnej o dużej różnorodności wg zasad
określonych w pkt. 3.4. i 4.9. Standardu, poprzez wydzielenie funkcjonalnych
części, wartość nieruchomości jako całości nie zawsze będzie odpowiadać
sumie wartości tak wydzielonych części.
6. Gruntami rolnymi w rozumieniu niniejszego Standardu są grunty określone w
ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( Dz.U.
16, poz. 78 z póź. zm.), które równocześnie wykorzystywane są na cele
działalności rolniczej tzn. : określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne,
pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, pod wchodzącymi w
skład gospodarstwa rolnego budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i
urządzeniami, pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio
produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, pod zadrzewieniami i
zakrzewieniami śródpolnymi, pasami przeciwerozyjnymi i urządzeniami
przeciwerozyjnymi, pod urządzeniami melioracji wodnych, zrekultywowane dla
potrzeb rolnictwa, torfowiska i oczka wodne, pod drogami dojazdowymi do
gruntów rolnych.
7. Zasadę określoną z pkt. 1.2. Standardu należy stosować odpowiednio w
przypadku gdy części nieruchomości wydzielona funkcjonalnie do celów
wyceny, wykorzystywana aktualnie na cele produkcji rolnej przeznaczona jest
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele. Oznacza
to konieczność wyceny tej części jako nieruchomości o innym niż rolnicze
przeznaczeniu.
Wartość nieruchomości w części przeznaczonej na cele nierolnicze określić
należy biorąc pod uwagę zasady określone w pkt. 3.4. 4.9. Standardu i pkt.5
niniejszego Komentarza.
8. Wartość niezabudowanych nieruchomości rolnych rekultywowanych dla
potrzeb rolnictwa określana może być na zasadach pkt. 4.8. Standardu. W
przypadku konieczności poniesienia nakładów na doprowadzenie
nieruchomości do stanu określonego przez przepisy prawa lub przywrócenia
właściwego rolniczego sposobu użytkowania tak określona wartość może być
wyrażona liczbą ujemną.
9. Wartość nieruchomości rolnych zabudowanych, z plantacjami kultur
wieloletnich oraz z użytkami zielonymi które podlegają rekultywacji oraz
innym regulacjom przewidzianym dla obszarów szczególnej ochrony
środowiska oraz stref ochronnych zakładów przemysłowych, określana jest przy
uwzględnieniu zasad podanych w pkt. 3.4. 4.9. Standardu oraz pkt.5 niniejszego
Komentarza. W przypadku konieczności poniesienia nakładów na
doprowadzenie nieruchomości do stanu określonego przez przepisy prawa lub
przywrócenia właściwego rolniczego sposobu użytkowania tak określona
wartość może być wyrażona liczbą ujemną.
10. Wycena nieruchomości rolnych położonych na obszarach szczególnej ochrony
środowiska lub w strefach ochronnych zakładów przemysłowych dla potrzeb
nabycia ( wykupu, zakupu ) na wniosek ( żądanie ) właściciela odbywa się na
zasadach określonych w niniejszym Standardzie. Biorąc pod uwagę cel wyceny
i przepisy prawa przy określaniu wartości tych nieruchomości nie uwzględnia
się negatywnego wpływu, na ich wartość i poziom produkcji rolniczej,
spowodowanego faktycznymi działaniami przemysłu lub wynikającego z
regulacji prawnych ograniczających w szczególności sposób korzystania z
nieruchomości.
11. Określanie wartości nieruchomości rolnych następuje stosownie do celu
wyceny i potrzeb zamawiającego, z uwzględnieniem zasad określonych w art.
154 ustawy jak w poz. 1a) wyżej, na zasadach ogólnych z tym, że należy
uwzględnić wymagania wynikające z odpowiednich przepisów dotyczących w
szczególności :
a) postępowania skarbowo – podatkowego,
b) ubezpieczania budynków wchodzących w skład gospodarstwa rolnego,
c) wnoszenia aportu do spółki prawa handlowego,
d) realizacji roszczeń o zwrot nieruchomości rolnych wywłaszczonych lub
przejętych z naruszeniem prawa,
e) gospodarowania nieruchomościami będącymi w Zasobie Agencji
Własności Rolnej Skarbu Państwa,
f) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi mienie samorządu
terytorialnego,
g) określania wartości dla potrzeb naliczania opłat związanych ze zmianą
funkcji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
h) określania wartości dla potrzeb naliczania opłat adiacenckich dla
gruntów pod budynkami i innymi urządzeniami wykorzystywanymi do
działalności rolniczej a przeznaczonymi w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze,
i) wnoszenia i zwrotu nieruchomości jako wkładu do spółdzielni produkcji
rolnej,
j) określania wartości gruntu i części składowych nieruchomości rolnej, dla
celów ewidencji księgowej,
k) określania wartości nieruchomości rolnych dla potrzeb wyceny wartości
przedsiębiorstw i gospodarstw rolnych,
l) wyceny dla potrzeb ustalania wysokości szkód, w tym wynikłych w
następstwie klęsk żywiołowych,
m) określania wartości zasiewów i plantacji kultur wieloletnich dla potrzeb
postępowania wywłaszczeniowego w tym polegającego na ograniczaniu
praw do nieruchomości lub ich części,
n) w procesie wywłaszczania nieruchomości rolnych jeżeli przeznaczenie w
planie miejscowym, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje
zwiększenia ich wartości.
12. Nota redakcyjna.
Niniejszy Komentarz opracowany został łącznie ze Standardem V.4.
Dane dotyczące opracowania i rozpowszechniania zawarte są w pkt. 7
Standardu V.4.
[ Pobierz całość w formacie PDF ]