v 6 komentarz, wycena nieruchomości, Standardy i Noty [ Pobierz całość w formacie PDF ]
K O M E N T A R Z D O S T A N D A R D U V. 6
OKREŚLANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LEŚNYCH
ORAZ ZADRZWIONYCH I ZAKRZEWIONYCH
1. Rynek nieruchomości.
Znajomość rynku nieruchomości jest niezbędnym warunkiem zastosowania podejścia
porównawczego. W większości przypadków jako podstawę wyceny przyjmuje się rynek
lokalny, który obejmuje obszary gmin wchodzące w skład zasięgu terytorialnego
nadleśnictwa.
Obrót nieruchomościami leśnymi na tym rynku musimy traktować selektywnie,
dostosowując tworzoną bazę danych do warunków jakie określa p. 4.4 standardu.
Spełnienie tego warunku ogranicza i tak ubogi w transakcję rynek nieruchomości
leśnych, z uwagi na konieczność wyselekcjonowania z tego rynku jedynie transakcji
nieruchomościami leśnymi, które spełniają cechy podobieństwa do nieruchomości
wycenianej wymienione w p. 4.4 standardu.
Samoistny obrót nieruchomościami zadrzewionymi lub zakrzewionymi praktycznie nie
występuje. Grunty zadrzewione lub zakrzewione stanowią z zasady części
nieruchomości rolnych nabywanych w obrocie miedzy rolnikami w celu powiększenia
gospodarstwa rolnego.
Również rynek dzierżaw nieruchomości leśnych jest praktycznie bardzo ograniczony i
zastosowanie podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej z powyższych względów
stanowi istotne ograniczenie.
2. Stan prawny nieruchomości leśnych.
Badając stan prawny nieruchomości leśnych musimy brać pod uwagę regulacje
szczególne dotyczące tych nieruchomości zawarte w art. 13 ustawy o lasach. Regulacje
te dotyczą między innymi obowiązków jakie ciążą na właścicielach lasu w zakresie:
1) ponownego wprowadzenia roślinności leśnej (upraw leśnych) w lasach w
okresie do 2 lat od usunięcia drzewostanu,
2) przebudowy drzewostanu który nie zapewnia osiągnięcia celów gospodarki
leśnej zawartych w planie urządzenia lasu, uproszczonym planie urządzenia lasu
lub decyzji starosty.
Regulacje te tworzą obciążenie nieruchomości leśnej prawem którego realizacja wiąże
się z poniesieniem określonych kosztów. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny
nieruchomości leśnej w odniesieniu do której zachodzą przesłanki wymienione w p. 1 i
2 powinien zaznaczyć w operacie skutki finansowe wynikające z tego prawa.
Dotyczy to w szczególności nieruchomości leśnych pozbawionych drzewostanów lub
nieruchomości leśnych pokrytych uprawami i młodnikami.
3. Określenie wartości nieruchomości leśnych w podejściu mieszanym, metodą
wskaźników szacunkowych gruntów.
W obecnych warunkach mało rozwiniętego rynku nieruchomości leśnych, podejście
mieszane, metoda wskaźników szacunkowych gruntów, będzie najczęściej stosowana.
Stosując tę metodę określamy wartość gruntów.
W tym celu podano w tab. 1 – jako informacje pomocnicze dla rzeczoznawcy
majątkowego – wysokości współczynników korekcyjnych v
i
zależne od tych cech
nieruchomości leśnych które mogą wpływać na ich wartość niezależnie od parametrów
określających wysokość wskaźnika szacunkowego gruntu leśnego.
Tabl. 1
. Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych
cech wysokości współczynników korekcyjnych.
Nr
cech
Cechy rynkowe
Ocena
Współczynniki
korekcyjne v
i
- bardzo dobry
- dobry
- częściowo
zdegradowane
- znacznie
zdegradowane
0,1
0,05
1.
Stopień degradacji siedliska
Leśnego
- 0,05
- 0,1
2.
Położenie nieruchomości w strefie
szkodliwego oddziaływania
przemysłu na drzewostany (czynniki
o charakterze abiotycznym)
- nie występuje
- uszkodzenia słabe
- uszkodzenia średnie
- uszkodzenia silne
0,2
0,05
- 0,1
- 0,2
3.
Położenie nieruchomości w
obszarach zagrożonych masowym
występowaniem szkodników
pierwotnych
nie występuje
występuje
+0,05
- 0,05
4.
Położenie nieruchomości w
obszarach zagrożonych lub
opanowanych przez szkodniki
wtórne
nie występuje
występuje
+0,05
- 0,05
5.
Położenie nieruchomości w
odniesieniu do drogi głównej lub
działki siedliskowej
bardzo dobre
dobre
słabe
+0,1
+0,05
- 0,1
bardzo dobre
dobre
średnie
trudne
b. trudne
0,2
0,1
0
- 0,1
- 0,2
6.
Możliwości przeprowadzenia
zrywki (warunki)
bardzo dobra
dobra
niska
+0,1
+0,05
- 0,05
7.
Jakość drogi dojazdowej
8.
Sąsiedztwo użytków przyległych
bardzo korzystne
korzystne
przeciętne
niekorzystne
+0,05
0,00
- 0,05
- 0,1
bardzo dużej
przydatności
0,1
9.
Walory rekreacyjne nieruchomości
duża przydatność
0,05
mała przydatność
0,00
nieprzydatne
- 0,05
W celu określenia wartości nieruchomości leśnej do wartości gruntów należy dodać
wartość drzew oraz drzewostanów, jeśli na wycenianej nieruchomości się znajdują.
Wartość drzew i drzewostanów określamy zgodnie z zasadami określonymi w punkcie 5
Standardu.
4. Określenie wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych w podejściu
mieszanym, metodą wskaźników szacunkowych gruntów.
Wartość tych nieruchomości określamy jako sumę wartości gruntów oraz części
składowych nieruchomości w rozumieniu art. 47 i 48 Kodeksu Cywilnego. Wysokości
wskaźników szacunkowych gruntów zadrzewionych i zakrzewionych określa się
zgodnie z p. 4.15 Standardu.
W procesie określenia wartości gruntów zadrzewionych i zakrzewionych - z uwagi na
nie występowanie tych nieruchomości w obrocie rynkowym – będzie to najczęściej
stosowana metoda. W metodzie tej uwzględniono wpływ na wartość gruntów cech
nieruchomości innych niż cechy wyznaczające wysokości wskaźników szacunkowych
gruntów.
W tym celu podano w tab. 2 – jako informacje pomocnicze dla rzeczoznawcy
majątkowego – wysokości współczynników korekcyjnych
v
i
dotyczące tych cech
nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych, które mogą wpływać na ich wartość,
niezależnie od parametrów określających wysokość wskaźnika szacunkowego gruntu
określonego w zał. Nr 1 p.1.1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002
w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania
operatu szacunkowego.
Tabl. 2.
Skale ocen cech gruntów zadrzewionych i zakrzewionych oraz wynikających z
tych cech współczynników korekcyjnych.
Numer
cechy
Cechy rynkowe
Ocena
Współczynniki
korekcyjne
bardzo dobre
+ 0,2
dobre
+ 0,1
1.
Możliwość przeprowadzenia
zrywki (warunki)
średnie
0,0
trudne
- 0,1
bardzo trudne
- 0,2
Dostępność i związana z tym
możliwość transportu drewna
(warunki dojazdu)
droga utwardzona
+ 0,1
2.
droga gruntowa
0,0
brak dojazdu
- 0,1
bardzo duża
przydatność
0,1
3.
Walory rekreacyjne
duża przydatność
0,05
mała przydatność
0,0
nieprzydatne
- 0,05
5. Określenie wartości rynkowej drzew i drzewostanów.
Wartość rynkową drzew i drzewostanów określono jako iloczyn metrów sześciennych
drewna występującego w drzewostanie oraz ceny tego drewna jaka występuje na rynku
lokalnym lub sprzedawana jest na tym rynku przez nadleśnictwa. Ponieważ jednostką
miary w obrocie drewnem jest m
3
wyrażający miąższość netto, zatem zachodzi
potrzeba przeliczenia zinwentaryzowanego na nieruchomości zapasu brutto na netto.
Współczynniki przeliczeniowe służące do obliczenia miąższości netto zawiera tabela 3.
Tabl. 3:
Współczynniki służące do obliczania miąższości netto.
Klasy wieku
Rodzaj
drzewa
II
III
IV
V i wyżej, KO,
KDO, BP,
przestoje
Sosna, modrzew
0,72
0,75
0,77
0,79
Świerk, jodła,
daglezja
0,78
0,80
0,82
0,82
Dąb, jesion, klon,
jawor, wiąz i inne
twardoliściaste
0,70
0,72
0,73
0,75
Buk, grab
0,81
0,84
0,86
0,87
Brzoza, olsza
0,73
0,75
0,77
0,79
Osika, topola,
wierzba, lipa
0,74
0,77
0,79
0,80
Źródło: Instrukcja urządzania lasu; część ogólna. Ministerstwo Ochrony Środowiska,
Zasobów Naturalnych i Leśnictwa oraz Dyrekcja Generalna Lasów
Państwowych. Warszawa 1994
6. Słownik do Standardu V.6.
Użyte w Standardzie określenia oznaczają:
6.1.
Degradacja siedliska leśnego
– obejmuje grunty których leśna wartość użytkowa
zmalała, w szczególności w wyniku pogorszenia się warunków przyrodniczych albo
wskutek zmian środowiska oraz działalności przemysłowej a także działalności
leśnej.
6.2.
Drobnica użytkowa
– sortymenty nie korowanego drewna okrągłego w grubszym
końcu
o 5 cm przeznaczone do przerobu przemysłowego; np. drobnica leśna do
wyrobu płyt pilśniowych; stanowią ją zdrowe tyczki o grubości w cieńszym końcu
od 0,5 cm, okrzesane gałęzie, chrust brzozowy hutniczy, kołki faszynowe itp..
6.3.
Drogi leśne
– drogi położone w lasach nie będące drogami publicznymi w
rozumieniu przepisów o drogach publicznych.
6.4.
Drzewa -
rośliny wieloletnie wytwarzające zdrewniały naziemny pęd główny (pień)
oraz koronę składającą się z pędów bocznych.
6.5.
Drzewostan bliskorębny
– drzewostan należący do przedostatniej klasy wieku
przyjętej dla drzewostanu rębnego, np. dla sosny IV klasy (60 – 80).
6.6.
Drzewostan przeszłorębny
– drzewostan który przekroczył przyjęty wiek rębności.
6.7.
Drzewostan rębny
– drzewostan który ze względu na wiek i wymiary drzew
umożliwia zaspokojenie określonych potrzeb społecznych na surowiec drzewny
(dojrzałość rębna).
Drzewostan ten należy do ostatniej klasy wieku określonej w planie urządzania lasu
dla danego gatunku; przykładowo dla sosny V klasa wieku (80 – 100).
6.8.
Gospodarka leśna
– działalność leśna w zakresie urządzenia, ochrony i
zagospodarowania lasu, utrzymania i powiększania zasobów i upraw leśnych,
gospodarowania zwierzyną, pozyskiwania – z wyjątkiem skupu – drewna, żywicy,
choinek, karpiny, kory, igliwia, zwierzyny oraz płodów runa leśnego, a także
sprzedaż tych produktów, oraz realizację pozaprodukcyjnych funkcji lasu.
6.9.
Grubizna
– drewno okrągłe o średnicy w cieńszym końcu bez kory co najmniej 5
cm.
6.10.
Halizna
– grunt leśny pozbawiony drzewostanu dłużej niż dwa lata oraz uprawy i
młodniki I klasy wieku o stopniu zadrzewienia niższym niż 0,5.
6.11.
Inwentaryzacja stanu lasu
–
dokumentacja sporządzona dla lasów o powierzchni do
10 ha nie stanowiących własności Skarbu Państwa zawierająca opis lasów i gruntów
przeznaczonych do zalesienia; szczegółowy opis tej dokumentacji zawiera
Rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska, zasobów Naturalnych i Leśnictwa z
dnia 28 grudnia 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad sporządzenia planu
urządzania lasu, uproszczonego planu urządzenia lasu oraz inwentaryzacji stanu lasu
(Dz.U. z 1999 Nr 3 poz. 16).
6.12.
Klasa bonitacji drzewostanu
– wskaźnik możliwości produkcyjnej siedliska leśnego
i drzewostanu.
6.13.
Klasa wieku
– umowny okres, zwykle 20-letni umożliwiający zbiorcze
przegrupowanie drzewostanów według ich wieku. I kl. wieku obejmuje drzewostany
do 20 lat, II – do 40 lat, III – do 60 lat. W młodszych klasach wieku wyróżnia się
również podklasy, np. Ia – do 10 lat, Ib – do 20 lat, IIa – do 30 lat, itd.
6.14.
Krzewy
– rośliny drzewiaste, które nie tworzą wyraźnego pnia, lecz rozgałęziają się
do samej ziemi. Ich wysokość wynosi od 1 do 5 m.
6.15.
Linie podziału powierzchniowego
– zespół linii ostępowych (gospodarczych) i
oddziałowych dzielących kompleks leśny na oddziały. Szerokość linii oddziałowej
[ Pobierz całość w formacie PDF ]