uzasad przestrz, Prawo [ Pobierz całość w formacie PDF ]
U Z A S A D N I E N I E
Obowizujca od dnia 11 lipca 2003 r. ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym reguluje zagadnienia gospodarki przestrzennej i planowania prze-
strzennego w wymiarze lokalnym i ponadlokalnym. Ponad roczny okres obowizy-
wania tej ustawy pozwala na sformułowanie tezy, e nie stworzyła ona wystarczaj-
cych mechanizmów umoliwiajcych obnienie kosztów i ryzyka inwestycji
budowlanej. Nie mona te uzna, e wpłynła w oczekiwanym stopniu na kształto-
wanie ładu przestrzennego, w tym na przejrzysto procesu przeznaczania terenów
na okrelone cele i ustalanie zasad ich zagospodarowania i zabudowy.
Rada Ministrów w dniu 9 marca 2004 r. przyjła raport Ministra Gospodarki, Pracy i
Polityki Społecznej – „Inwestycyjny proces budowlany – bariery inwestycyjne oraz
propozycje działa usprawniajcych”. Stwierdzono w nim brak systemowego podej-
cia do problematyki gospodarki przestrzennej, czyli nierozwizanie podstawowego
dylematu, jak tworzy dogodne warunki dla inwestycji, ale nie kosztem ładu prze-
strzennego. Przez blisko 10 lat funkcjonowało przekonanie, e tereny pod inwestycje
objte zostan planami miejscowymi. Niestety planów takich powstało stosunkowo
niewiele i dotycz one nieznacznej powierzchni kraju. Ponadto, wyej wymienion
ustaw, przewidziano pozostawienie w mocy jedynie planów miejscowych uchwalo-
nych po dniu 1 stycznia 1995 r. Tym samym wygasły plany miejscowe uchwalone
przed t dat.
Analiza problemów planowania i zagospodarowania przestrzennego wykazała, e
osigniecie podanych, z punktu widzenia efektywnoci gospodarczej, celów wy-
maga zasadniczej zmiany dotychczasowej koncepcji gospodarki przestrzennej,
zwłaszcza na poziomie gminy. W tym celu koniecznym stało si opracowanie propo-
zycji nowej regulacji ustawowej w sposób kompleksowy normujcej problematyk
zagospodarowania przestrzennego gmin.
Projekt ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym gmin został przygotowany
w oparciu o nastpujce generalne załoenia:
1) gospodarka przestrzenna w gminie jest jej suwerenn i wyłczn kompetencj,
ale nawet nieracjonalna gospodarka przestrzenna gminy (niewykonywanie zada-
1
nia własnego) nie powinna generowa barier formalnych dla inwestycji budowla-
nych,
2) wykonywanie prawa własnoci moe podlega ograniczeniom wynikajcym wy-
łcznie z przepisów powszechnie obowizujcych, w tym aktów prawa miejsco-
wego, a nie – jak dotychczas – take z indywidualnych aktów administracyjnych
(decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu),
3) kształtowanie ładu przestrzennego wymaga przywrócenia podstawowej zasady
planowania od ogółu do szczegółu. Naley wic zapewni, w miar moliwoci,
na całym obszarze gminy, a nie jedynie na wybranych fragmentach – odpowied-
nim aktem prawa miejscowego (plan przeznaczenia terenów) okrelenie prze-
znaczenia wszystkich terenów w granicach administracyjnych gminy. W przypad-
ku gdy rada gminy uzna za niecelowe sporzdzanie planu przeznaczenia
terenów dla wszystkich terenów gminy, to w drodze odrbnej uchwały (wchodz-
cej w ycie wraz z uchwał o palnie przeznaczenia terenów), bdzie zobowiza-
na wskaza tereny, dla których planu si nie sporzdza. Tereny te bd wów-
czas wyłczone spod zabudowy – moliwe bdzie na nich realizowanie jedynie –
innych ni budowa – robót budowlanych (w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 7
ustawy – Prawo budowlane). W takim przypadku pozwolenia na wykonywanie
tych robót bd wydawane bezporednio i wyłcznie na podstawie przepisów
powszechnie obowizujcych (zob. stosown zmian do ustawy – Prawo budow-
lane – art. 37 pkt 1 projektu ustawy). Realizacja tego załoenia uczyni przejrzyst
polityk przestrzenn gminy, a tym samym ułatwi, a czstokro wrcz umoliwi,
potencjalnym inwestorom podejmowanie decyzji inwestycyjnych,
4) funkcja terenu wie si z danym terenem, a nie z inwestorem, czy jego przed-
siwziciem inwestycyjnym; oznacza to, e ograniczenia wykorzystania terenu
znane s, zanim jeszcze pojawi si inwestor,
5) plan miejscowy, z zastrzeeniem przedstawionym w pkt 3, obejmujcy obszar
całej gminy – plan przeznaczenia terenów – ma ustala przeznaczenie terenów,
natomiast szczegółowe zasady ich zagospodarowania, w tym zabudowy, powin-
ny okrela uchwalone na jego podstawie plany zabudowy oraz gminne przepisy
urbanistyczno-architektoniczne,
2
6) plan przeznaczenia ma by uchwalony jednorazowo i niedopuszczalne jest jego
uchylenie w całoci – konieczne zmiany w gospodarce przestrzennej gminy bd
mogły by zrealizowane przez odpowiednie zmiany planów przeznaczenia tere-
nów,
7) inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym wymagaj wprowadze-
nia do planu miejscowego, przy czym warunkiem ich wprowadzenia jest zapew-
nienie przez wnioskujcego odpowiednich rodków finansowych na pokrycie
kosztów sporzdzenia planu w tej czci oraz ewentualnych roszcze odszko-
dowawczych,
8) decyzje planistyczne gminy wpływajce na zmian wartoci nieruchomoci po-
winny uwzgldnia ewentualne roszczenia odszkodowawcze bd te ustala
wysoko tzw. renty planistycznej; przewidziano przy tym mechanizmy prawne
przeciwdziałajce spitrzeniu wydatków gmin z tytułu odszkodowa.
Naley zauway, e przedstawione powyej załoenia realizuj konstytucyjne zasa-
dy, zgodnie z którymi „własno moe by ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko
w zakresie w jakim nie narusza ona istoty prawa własnoci” (art. 64 ust. 3 Konstytucji
RP), a jednostki samorzdu terytorialnego powinny mie swobod w okrelaniu spo-
sobu wykonywania zada własnych (a contrario – art. 166 ust. 2 zd. 2 Konstytucji
RP). Przyjcie odmiennego modelu, przy jednoczesnym poszanowaniu ww. zasad
konstytucyjnych, musiałoby oznacza, e w stosunku do terenów nieobjtych pra-
wem miejscowym (planami miejscowymi albo uchwałami, o których mowa powyej
w pkt 3) ograniczenia prawa własnoci mogłyby wynika wyłcznie z rozstrzygni
ustawowych. Właciciele nieruchomoci mieliby wówczas bardzo szeroki zakres
swobody w zagospodarowywaniu, w tym zabudowie, takich nieruchomoci, co nieko-
niecznie odbywałoby si z korzyci dla ładu przestrzennego.
Rozwizania szczegółowe
W rozdziale 1 projektu ustawy zostały zawarte przepisy ogólne, formułujce cel regu-
lacji oraz sposoby jego realizacji. Podstaw postpowania gminy w sprawach zago-
spodarowania przestrzennego powinien by ład przestrzenny oraz zrównowaony
rozwój (art. 1 ust. 1), przy czym gminy zobowizane s do uwzgldniania prawa wła-
snoci oraz interesu publicznego (art. 1 ust. 2). Cel ustawy, tj. przeznaczanie trenów
na okrelone cele i okrelanie zasad ich zagospodarowania, bdzie realizowany wy-
łcznie przez akty prawa miejscowego. Aktami tymi s trzy rodzaje miejscowych pla-
3
nów zagospodarowania przestrzennego – plan przeznaczenia terenów sporzdzany
dla obszaru gminy oraz sporzdzane na jego podstawie: plan zabudowy i gminne
przepisy urbanistyczno-architektoniczne, a take uchwały wyłczajce okrelone te-
reny spod zabudowy, dla których to terenów nie bdzie sporzdzany plan miejscowy.
W rozdziale 2 projektu ustawy zawarte zostały przepisy okrelajce zawarto po-
szczególnych planów miejscowych, procedury ich uchwalania i konsekwencje wpro-
wadzenia w ycie ustale tych planów. Naley w tym miejscu zauway, e konse-
kwencja przyjcia zasady, e plan przeznaczenia terenów sporzdzany jest
jednorazowo, jest zamieszczenie szczególnych przepisów proceduralnych dotycz-
cych sporzdzania tego planu w okrelonym terminie w przepisach przejciowych
(rozdział 6 art. 50-55).
W art. 8 zawarto regulacje odnoszce si do planu przeznaczenia terenów. Plan ten
obejmuje obszar gminy. Jego zawarto to okrelenie przeznaczenia terenów i loka-
lizacji (przebiegu) podstawowej infrastruktury technicznej i komunikacyjnej. W planie
tym okrelone zostan obszary przeznaczone pod zabudow, dla których gmina
uchwali plany zabudowy albo gminne przepisy urbanistyczne. Dla obszarów przewi-
dzianych pod zabudow, dla których gmina nie zamierza uchwali planu zabudowy
lub gminnych przepisów urbanistycznych, w samym planie przeznaczenia naley
ustali rodzaje dopuszczalnej zabudowy i zagospodarowania terenu, a take mak-
symalne i minimalne rozmiary obiektów budowlanych. W tej czci plany przezna-
czenia bd stanowiły podstaw wydawania decyzji o pozwolenie na budow.
W planie przeznaczenia terenów ustalana bdzie równie wysoko renty planistycz-
nej (od 10% do 30% wzrostu wartoci nieruchomoci) oraz bdzie mógł by okrelo-
ny sposób i okres tymczasowego lub dopuszczalnego dotychczasowego zagospoda-
rowania i uytkowania terenów (co jest szczególnie istotne dla okrelenia terminu
wymagalnoci i realizacji roszcze odszkodowawczych z tytułu obnienia wartoci
nieruchomoci).
Plany zabudowy maj dokonywa szczegółowych rozstrzygni dotyczcych inwe-
stycji, w tym i obsługi komunikacyjno-technicznej. Plany zabudowy bd stanowiły
podstaw do wydawania decyzji o pozwoleniu na budow.
Gminne przepisy urbanistyczne bd uchwalane przez gmin dla terenów nieobj-
tych planami zabudowy. Mog one zawiera ograniczenia wysokoci i intensywnoci
4
zabudowy, wielkoci powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, sze-
rokoci elewacji frontowej, geometrii dachu, kolorystyki cian zewntrznych. Gminne
przepisy urbanistyczne bd stanowiły podstaw do wydawania decyzji o pozwoleniu
na budow.
Projekt ustawy szczegółowo okrela procedur sporzdzania planów miejscowych
(art. 14), wskazujc przy tym konsekwencje jej naruszenia (art. 19). Wymaga pod-
krelenia, e te wady proceduralne, które dotycz czynnoci zwizanych z udziałem
społeczestwa w procesie planistycznym, skutkuj utrat wanoci całego planu
miejscowego, pozostałe za – utrat wanoci planu miejscowego w czci, której
dotycz.
Proponowane przepisy art. 23-27 zawieraj regulacje odnoszce si do konsekwen-
cji finansowych uchwalenia planów miejscowych bd te podjcia uchwał o niespo-
rzdzaniu planów miejscowych dla okrelonych terenów. Naley w tym miejscu
zwróci uwag na norm zawart w art. 23, stanowic, e tereny, których przezna-
czenie lub sposób zagospodarowania zostały zmienione w planie miejscowym mog
by wykorzystywane w dotychczasowy sposób do czasu ich zagospodarowania
zgodnie z tym planem, chyba e w tym planie postanowiono inaczej. Przepis ten ma
szczególnie istotne znaczenie do okrelania terminu realizacji ewentualnych rosz-
cze odszkodowawczych (zob. art. 24 ust. 1 – „korzystanie z nieruchomoci lub jej
czci w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem sta-
ło si niemoliwe bd istotnie ograniczone”).
W projekcie ustawy sformułowano zasad w art. 24 ust. 1, art. 25 ust. 1 oraz art. 26
ust. 1, zgodnie z któr konsekwencje finansowe ustale planu miejscowego bd
podjcia uchwały o niesporzdzaniu planu miejscowego dla okrelonych terenów
zwizane s z konkretnym zdarzeniem (niemono korzystania z nieruchomoci
w dotychczasowy sposób – patrz wyej) lub czynnoci prawnej (przeniesienie wła-
snoci nieruchomoci – art. 25 ust. 1 oraz art. 26 ust. 1). Wystpienie tych zdarze, a
nie wejcie w ycie uchwalonego planu miejscowego, stanowi bdzie podstaw do
ewentualnych roszcze odszkodowawczych bd te naliczenia renty planistycznej.
Tym samym projekt ustawy zawiera regulacje przeciwdziałajce spitrzeniu si wy-
datków gmin z tytułu odszkodowa w okresie bezporednio po wejciu planu miej-
scowego w ycie.
5
[ Pobierz całość w formacie PDF ]