ustawa o własnosci lokali, Porady prawne, wspólnoty [ Pobierz całość w formacie PDF ]
USTAWA
z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własnoĻci lokali.
(tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z póŅn. zm.)
tekst ujednolicony
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1. 1. Ustawa okreĻla sposób ustanawiania odrħbnej własnoĻci samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o
innym przeznaczeniu, prawa i obowiĢzki właĻcicieli tych lokali oraz zarzĢd nieruchomoĻciĢ wspólnĢ.
2. W zakresie nie uregulowanym ustawĢ do własnoĻci lokali stosuje siħ przepisy Kodeksu cywilnego.
Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a takŇe lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami", mogĢ
stanowię odrħbne nieruchomoĻci.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi Ļcianami w obrħbie
budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi
słuŇĢ zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje siħ odpowiednio równieŇ do samodzielnych
lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niŇ mieszkalne.
3. Spełnienie wymagaı, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaĻwiadczenia.
4. Do lokalu mogĢ przynaleŇeę, jako jego czħĻci składowe, pomieszczenia, choęby nawet do niego bezpoĻrednio
nie przylegały lub były połoŇone w granicach nieruchomoĻci gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrħbniono
dany lokal, a w szczególnoĻci: piwnica, strych, komórka, garaŇ, zwane dalej „pomieszczeniami przynaleŇnymi".
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynaleŇnymi zaznacza siħ na rzucie odpowiednich kondygnacji
budynku, a w razie połoŇenia pomieszczeı przynaleŇnych poza budynkiem mieszkalnym - takŇe na wyrysie z
operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowiĢ załĢcznik do aktu ustanawiajĢcego odrħbnĢ własnoĻę lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeı, o których mowa w ust. 5, dokonuje siħ, zgodnie
z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właĻciciela nieruchomoĻci, o ile strony
umowy o ustanowienie odrħbnej własnoĻci lokalu nie postanowiły inaczej.
Art. 3. 1. W razie wyodrħbnienia własnoĻci lokali właĻcicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomoĻci wspólnej
jako prawo zwiĢzane z własnoĻciĢ lokali. Nie moŇna ŇĢdaę zniesienia współwłasnoĻci nieruchomoĻci wspólnej,
dopóki trwa odrħbna własnoĻę lokali.
2. NieruchomoĻę wspólnĢ stanowi grunt oraz czħĻci budynku i urzĢdzenia, które nie słuŇĢ wyłĢcznie do uŇytku
właĻcicieli lokali.
3. Udział właĻciciela lokalu wyodrħbnionego w nieruchomoĻci wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
uŇytkowej lokalu wraz z powierzchniĢ pomieszczeı przynaleŇnych do łĢcznej powierzchni uŇytkowej wszystkich
lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynaleŇnymi. Udział właĻciciela samodzielnych lokali niewyodrħbnionych
w nieruchomoĻci wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni uŇytkowej tych lokali wraz z powierzchniĢ
pomieszczeı przynaleŇnych do łĢcznej powierzchni uŇytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich
przynaleŇnymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbħdne jest okreĻlenie, oddzielnie dla kaŇdego
samodzielnego lokalu, jego powierzchni uŇytkowej wraz z powierzchniĢ pomieszczeı do niego przynaleŇnych.
5. JeŇeli nieruchomoĻę, z której wyodrħbnia siħ własnoĻę lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami,
udział właĻciciela lokalu wyodrħbnionego w nieruchomoĻci wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
uŇytkowej lokalu wraz z powierzchniĢ pomieszczeı przynaleŇnych do łĢcznej powierzchni uŇytkowej wszystkich
lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynaleŇnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynnoĻci prawnej dokonanej przez właĻciciela lub przez wszystkich
współwłaĻcicieli nieruchomoĻci nastħpuje wyodrħbnienie wszystkich lokali, wysokoĻę udziałów, o których mowa w
ust. 1, okreĻlajĢ odpowiednio w umowie właĻciciel lub współwłaĻciciele.
7. W budynkach, w których nastĢpiło wyodrħbnienie własnoĻci co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokoĻci
udziałów w nieruchomoĻci wspólnej bez uwzglħdnienia powierzchni pomieszczeı przynaleŇnych lub w sposób
inny niŇ okreĻlony w ust. 3, a przy wyodrħbnianiu kolejnych lokali ustalano wysokoĻę udziałów w nieruchomoĻci
wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrħbnienia ostatniego lokalu stosuje siħ zasady obliczania udziału w
nieruchomoĻci wspólnej takie, jak przy wyodrħbnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzajĢcego nie
stosuje siħ, jeŇeli wszyscy właĻciciele lokali wyodrħbnionych i dotychczasowy właĻciciel nieruchomoĻci dokonajĢ
w umowie nowego ustalenia wysokoĻci udziałów w nieruchomoĻci wspólnej.
Art. 3a. 1. Przy oddawaniu w uŇytkowanie wieczyste ułamkowej czħĻci gruntu, jako prawa zwiĢzanego z odrħbnĢ
własnoĻciĢ lokali, stosuje siħ nastħpujĢce zasady:
1) nie oddaje siħ gruntu we współuŇytkowanie wieczyste, jeŇeli stanowi on przedmiot współwłasnoĻci zwiĢzanej z
własnoĻciĢ uprzednio wyodrħbnionych lokali,
2) nie sprzedaje siħ udziału we współwłasnoĻci gruntu, jeŇeli grunt ten stanowi przedmiot współuŇytkowania
wieczystego zwiĢzanego z własnoĻciĢ uprzednio wyodrħbnionych lokali,
3) ustala siħ jeden termin trwania prawa uŇytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we
współuŇytkowaniu wieczystym, niezaleŇnie od daty wyodrħbnienia lokalu, z którym jest zwiĢzany udział w tym
prawie.
2. JeŇeli przy ustanowieniu odrħbnej własnoĻci lokali ustanowiono róŇne terminy trwania prawa współuŇytkowania
wieczystego przynaleŇnej do tych lokali działki budowlanej, właĻciciele wyodrħbnionych lokali mogĢ ŇĢdaę zmiany
terminów przez przyjħcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współuŇytkowaniu wieczystym tej działki. Z
ŇĢdaniem takim moŇe wystĢpię takŇe właĻciwy organ. Termin ten ustanawia siħ stosownie do najdalszego
terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.
Art. 4. 1. Dotychczasowemu właĻcicielowi nieruchomoĻci przysługujĢ co do niewyodrħbnionych lokali oraz co do
nieruchomoĻci wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługujĢ właĻcicielom lokali wyodrħbnionych; odnosi siħ
to takŇe do jego obowiĢzków.
2. JeŇeli do wyodrħbniania własnoĻci lokali dochodzi sukcesywnie, właĻciciele lokali juŇ wyodrħbnionych nie sĢ
stronami umów o wyodrħbnieniu dalszych lokali.
3. JeŇeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w uŇytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólnoĻci jest
to prawo, a dalsze przepisy o własnoĻci lub współwłasnoĻci gruntu stosuje siħ odpowiednio do prawa
uŇytkowania wieczystego.
Art. 5.1. JeŇeli powierzchnia nieruchomoĻci gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrħbniono
własnoĻę lokali, jest wiħksza niŇ powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce
nieruchomoĻciami, niezbħdnej do korzystania z niego, współwłaĻciciele mogĢ dokonaę podziału tej
nieruchomoĻci.
2. JeŇeli na nieruchomoĻci gruntowej jest połoŇony wiħcej niŇ jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich
wyodrħbniono własnoĻę lokalu, współwłaĻciciele mogĢ dokonaę podziału tej nieruchomoĻci polegajĢcego na
wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomoĻci dwóch lub wiħcej działek budowlanych.
3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje siħ przepisy o gospodarce nieruchomoĻciami.
Art. 6. Ogół właĻcicieli, których lokale wchodzĢ w skład okreĻlonej nieruchomoĻci, tworzy wspólnotħ
mieszkaniowĢ. Wspólnota mieszkaniowa moŇe nabywaę prawa i zaciĢgaę zobowiĢzania, pozywaę i byę
pozywana.
Rozdział 2
Ustanowienie własnoĻci lokalu
Art. 7. 1. OdrħbnĢ własnoĻę lokalu moŇna ustanowię w drodze umowy, a takŇe jednostronnej czynnoĻci prawnej
właĻciciela nieruchomoĻci albo orzeczenia sĢdu znoszĢcego współwłasnoĻę.
2. Umowa o ustanowieniu odrħbnej własnoĻci lokalu powinna byę dokonana w formie aktu notarialnego; do
powstania tej własnoĻci niezbħdny jest wpis do ksiħgi wieczystej.
Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrħbnej własnoĻci lokalu powinna okreĻlaę w szczególnoĻci:
1) rodzaj, połoŇenie i powierzchniħ lokalu oraz pomieszczeı do niego przynaleŇnych,
2) wielkoĻę udziałów przypadajĢcych właĻcicielom poszczególnych lokali w nieruchomoĻci wspólnej.
2. WspółwłaĻciciele mogĢ w umowie okreĻlię takŇe sposób zarzĢdu nieruchomoĻciĢ wspólnĢ.
3. Umowa o ustanowieniu odrħbnej własnoĻci lokalu moŇe byę zawarta albo przez współwłaĻcicieli
nieruchomoĻci, albo przez właĻciciela nieruchomoĻci i nabywcħ lokalu.
Art. 9. 1. Odrħbna własnoĻę lokalu moŇe powstaę takŇe w wykonaniu umowy zobowiĢzujĢcej właĻciciela gruntu
do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakoıczeniu budowy - odrħbnej własnoĻci lokali
i przeniesienia tego prawa na drugĢ stronħ umowy lub na innĢ wskazanĢ w umowie osobħ.
2. Do waŇnoĻci umowy, o której mowa w ust. 1, niezbħdne jest, aby strona podejmujĢca siħ budowy była
właĻcicielem gruntu, na którym dom ma byę wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowħ, a roszczenie
o ustanowienie odrħbnej własnoĻci lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w ksiħdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umowĢ, na wniosek kaŇdego nabywcy,
sĢd moŇe powierzyę, w trybie postħpowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy
na koszt i niebezpieczeıstwo właĻciciela gruntu.
Art. 10. WłaĻciciel nieruchomoĻci moŇe ustanawiaę odrħbnĢ własnoĻę lokali dla siebie, na mocy jednostronnej
czynnoĻci prawnej. W takim wypadku stosuje siħ odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrħbnej własnoĻci w
drodze umowy.
Art. 11. 1. Przepisy o ustanowieniu odrħbnej własnoĻci lokali w drodze umowy stosuje siħ równieŇ odpowiednio
do wyodrħbnienia własnoĻci lokalu z mocy orzeczenia sĢdu znoszĢcego współwłasnoĻę nieruchomoĻci.
2. JeŇeli uczynienie zadoĻę przesłance samodzielnoĻci lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sĢd moŇe
w postanowieniu wstħpnym, uznajĢcym ŇĢdanie ustanowienia odrħbnej własnoĻci lokali w zasadzie za
usprawiedliwione, upowaŇnię zainteresowanego uczestnika postħpowania do ich wykonania - tymczasowo na
jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sĢd - w postanowieniu wstħpnym lub w
postanowieniu oddzielnym - moŇe wydaę stosowne nakazy lub zakazy.
Rozdział 3
Prawa i obowiĢzki właĻcicieli lokali
Art. 12. 1. WłaĻciciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomoĻci wspólnej zgodnie z jej
przeznaczeniem.
2. PoŇytki i inne przychody z nieruchomoĻci wspólnej słuŇĢ pokrywaniu wydatków zwiĢzanych z jej utrzymaniem,
a w czħĻci przekraczajĢcej te potrzeby przypadajĢ właĻcicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim
samym stosunku właĻciciele lokali ponoszĢ wydatki i ciħŇary zwiĢzane z utrzymaniem nieruchomoĻci wspólnej w
czħĻci nie znajdujĢcej pokrycia w poŇytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właĻcicieli moŇe ustalię zwiħkszenie obciĢŇenia z tego tytułu właĻcicieli lokali uŇytkowych, jeŇeli
uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Art. 13. 1. WłaĻciciel ponosi wydatki zwiĢzane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiĢzany utrzymywaę swój lokal
w naleŇytym stanie, przestrzegaę porzĢdku domowego, uczestniczyę w kosztach zarzĢdu zwiĢzanych z
utrzymaniem nieruchomoĻci wspólnej, korzystaę z niej w sposób nie utrudniajĢcy korzystania przez innych
współwłaĻcicieli oraz współdziałaę z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na ŇĢdanie zarzĢdu właĻciciel lokalu jest obowiĢzany zezwalaę na wstħp do lokalu, ilekroę jest to niezbħdne
do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usuniħcia awarii w nieruchomoĻci wspólnej, a takŇe w celu
wyposaŇenia budynku, jego czħĻci lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Art. 14. Na koszty zarzĢdu nieruchomoĻciĢ wspólnĢ składajĢ siħ w szczególnoĻci:
1) wydatki na remonty i bieŇĢcĢ konserwacjħ,
2) opłaty za dostawħ energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w czħĻci dotyczĢcej nieruchomoĻci wspólnej,
oraz opłaty za antenħ zbiorczĢ i windħ,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba Ňe sĢ pokrywane bezpoĻrednio przez właĻcicieli
poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porzĢdku i czystoĻci,
5) wynagrodzenie członków zarzĢdu lub zarzĢdcy.
Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarzĢdu właĻciciele lokali uiszczajĢ zaliczki w formie bieŇĢcych opłat, płatne z
góry do dnia 10 kaŇdego miesiĢca.
2. NaleŇnoĻci z tytułu kosztów zarzĢdu mogĢ byę dochodzone w postħpowaniu upominawczym, bez wzglħdu na
ich wysokoĻę.
Art. 16. 1. JeŇeli właĻciciel lokalu zalega długotrwale z zapłatĢ naleŇnych od niego opłat lub wykracza w sposób
raŇĢcy lub uporczywy przeciwko obowiĢzujĢcemu porzĢdkowi domowemu albo przez swoje niewłaĻciwe
zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomoĻci wspólnej uciĢŇliwym, wspólnota mieszkaniowa
moŇe w trybie procesu ŇĢdaę sprzedaŇy lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postħpowania
cywilnego o egzekucji z nieruchomoĻci.
2. WłaĻcicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Art. 17. Za zobowiĢzania dotyczĢce nieruchomoĻci wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez
ograniczeı, a kaŇdy właĻciciel lokalu - w czħĻci odpowiadajĢcej jego udziałowi w tej nieruchomoĻci.
Rozdział 4
ZarzĢd nieruchomoĻciĢ wspólnĢ
Art. 18. 1. WłaĻciciele lokali mogĢ w umowie o ustanowieniu odrħbnej własnoĻci lokali albo w umowie zawartej
póŅniej w formie aktu notarialnego okreĻlię sposób zarzĢdu nieruchomoĻciĢ wspólnĢ, a w szczególnoĻci mogĢ
powierzyę zarzĢd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodrħbniania lokali przyjħty przez dotychczasowych współwłaĻcicieli sposób zarzĢdu
nieruchomoĻciĢ wspólnĢ odnosi skutek takŇe do kaŇdego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarzĢdu nieruchomoĻciĢ wspólnĢ moŇe nastĢpię na podstawie
uchwały właĻcicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawħ wpisu do ksiħgi
wieczystej.
3. JeŇeli sposobu zarzĢdu nie okreĻlono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej
przez notariusza, obowiĢzujĢ zasady okreĻlone w niniejszym rozdziale.
Art. 19. JeŇeli liczba lokali wyodrħbnionych i lokali niewyodrħbnionych, naleŇĢcych nadal do dotychczasowego
właĻciciela, nie jest wiħksza niŇ siedem, do zarzĢdu nieruchomoĻciĢ wspólnĢ majĢ odpowiednie zastosowanie
przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postħpowania cywilnego o współwłasnoĻci.
Art. 20. 1. JeŇeli lokali wyodrħbnionych, wraz z lokalami nie wyodrħbnionymi, jest wiħcej niŇ siedem, właĻciciele
lokali sĢ obowiĢzani podjĢę uchwałħ o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarzĢdu. Członkiem
zarzĢdu moŇe byę wyłĢcznie osoba fizyczna wybrana spoĻród właĻcicieli lokali lub spoza ich grona.
2. ZarzĢd lub poszczególni jego członkowie mogĢ byę w kaŇdej chwili na mocy uchwały właĻcicieli lokali
zawieszeni w czynnoĻciach lub odwołani.
Art. 21. 1. ZarzĢd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje jĢ na zewnĢtrz oraz w stosunkach
miħdzy wspólnotĢ a poszczególnymi właĻcicielami lokali.
2. Gdy zarzĢd jest kilkuosobowy, oĻwiadczenia woli za wspólnotħ mieszkaniowĢ składajĢ przynajmniej dwaj jego
członkowie.
3. ZarzĢd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oĻwiadczenia w celu wykonania
uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właĻcicieli
wszystkich lokali.
Art. 22. 1. CzynnoĻci zwykłego zarzĢdu podejmuje zarzĢd samodzielnie.
2. Do podjħcia przez zarzĢd czynnoĻci przekraczajĢcej zakres zwykłego zarzĢdu potrzebna jest uchwała
właĻcicieli lokali wyraŇajĢca zgodħ na dokonanie tej czynnoĻci oraz udzielajĢca zarzĢdowi pełnomocnictwa do
zawierania umów stanowiĢcych czynnoĻci przekraczajĢce zakres zwykłego zarzĢdu w formie prawem
przewidzianej.
3. CzynnoĻciami przekraczajĢcymi zakres zwykłego zarzĢdu sĢ w szczególnoĻci:
1) ustalenie wynagrodzenia zarzĢdu lub zarzĢdcy nieruchomoĻci wspólnej,
2) przyjħcie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysokoĻci opłat na pokrycie kosztów zarzĢdu,
4) zmiana przeznaczenia czħĻci nieruchomoĻci wspólnej,
5) udzielenie zgody na nadbudowħ lub przebudowħ nieruchomoĻci wspólnej, na ustanowienie odrħbnej własnoĻci
lokalu powstałego w nastħpstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporzĢdzenie tym lokalem oraz na zmianħ
wysokoĻci udziałów w nastħpstwie powstania odrħbnej własnoĻci lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianħ wysokoĻci udziałów we współwłasnoĻci nieruchomoĻci wspólnej,
6) dokonanie podziału nieruchomoĻci wspólnej,
[ Pobierz całość w formacie PDF ]